QUANDO O CORRETOR DE IMÓVEIS TEM DIREITO A RECEBER A COMISSÃO DE CORRETAGEM?

Uma boa parte das negociações de compra e venda de imóveis realizadas no país envolvem a participação do corretor de imóveis.

Nota-se, que a corretagem é uma atividade de intermediação em que o corretor por meio de uma prestação de serviço viabiliza a realização de determinado negócio imobiliário pretendido pelas partes.

O corretor de imóveis emprega esforços por sua conta e risco, condicionando a sua remuneração à eventual realização do negócio.

O Código Civil traz a definição do contrato de corretagem em seu art. 722 que diz o seguinte:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Pelo contrato de corretagem, as partes, que não têm qualquer relação de dependência, firmam um acordo para a realização de uma negociação imobiliária. Uma pessoa obriga-se a obter para a outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

QUANDO A TAXA DE CORRETAGEM É DEVIDA AO CORRETOR DE IMÓVEIS

Nos termos do art. 725 do Código Civil a taxa de corretagem é devida sempre que o negócio jurídico é finalizado, ou ainda que não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Assim dispõe o citado artigo:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Segundo entendimento do STJ o contrato de corretagem é de resultado, o que significa que não basta a aproximação das partes, mas, sim a efetivação do negócio jurídico. Além do mais, a Corte Superior se manifestou que há diferença entre arrependimento e desistência e que a exclusão da cobrança da taxa de corretagem se dá apenas no caso de desistência.

Diante disso, é importante diferenciar a desistência do arrependimento na compra e venda de um imóvel.

A desistência ocorre no momento em que se inicia as negociações entre as partes e pode ocorrer antes da assinatura do contrato. Como não houve a concretização do negócio a comissão do corretor não será devida.

Já o arrependimento pela compra do imóvel ocorre após a realização da negociação e da assinatura do contrato pelas partes. Nessa hipótese a comissão do corretor é devida!

Uma situação que ocorre frequentemente é o caso do corretor de imóveis que realiza a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel (vendedor), sendo que o vendedor dispensa os serviços do corretor e vende o seu imóvel ao comprador apresentado pelo corretor de imóveis.

Neste caso, a comissão de corretagem é devida tendo em vista, que a intermediação e apresentação das partes feita pelo corretor viabilizou a realização do negócio. Esse exemplo encontra respaldo no art. 727 do Código Civil que dispõe o seguinte:

727. Se, após o corretor ter aproximado as partes ou de qualquer forma tiver dado início aos seus trabalhos, independentemente de ser o prazo contratual determinado ou indeterminado, o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio se realizar posteriormente como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida.

Outra situação muito comum de acontecer é o vendedor contratar mais de um corretor ou mais de uma imobiliária para realizar a venda do seu imóvel.

Entretanto, pode ocorrer que um corretor inicie as negociações com as partes e posteriormente, o vendedor resolve contratar um outro corretor para realizar uma nova negociação. Neste caso, nos termos do art 728 CC, se a transação imobiliária se concretizar por intermédio de mais de um corretor de imóveis, a comissão será paga a todos em partes iguais, caso não haja ajuste contratual em sentido contrário.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Por fim, com o intuito de prevenir problemas e prejuízos é de suma importância a realização do contrato de corretagem entre corretores de imóveis e proprietários vendedores, tendo em vista que poderá ser incluída cláusulas de quem será a responsabilidade pelo pagamento das comissões.

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